Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản

Quy định về đấu giá bất động sản ? Cuộc bán đấu giá thực hiện như thế nào ?

Luật sư giải đáp, hướng dẫn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ? Các trường hợp được sử dụng đất ổn định lâu dài ? Ghi nợ tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá ? Đất đấu giá có diện tích thực tế nhỏ hơn so với GCN QSDĐ thì xử lý như thế nào ? và các vấn đề khác liên quan sẽ được Luật Minh Khuê tư vấn cụ thể:

1. Quy định về đấu giá bất động sản ?

Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai và luật dân sự về hoạt động đấu giá bất động sản:

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật,

2. Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

3. Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm:

a) Trực tiếp bằng lời nói;

b) Bỏ phiếu;

c) Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp.

5. Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

6. Tổ chức, cá nhânkinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Việc đấu giá bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật về đấu giá.

2. Hướng dẫn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ?

Thưa Luật sư, xin hỏi: Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào theo quy định của Luật đất đai năm 2013 ? Trong các trường hợp nào thì người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài ?

Cám ơn !

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 như sau:

Về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 như sau:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, các điều kiện bao gồm:

+ Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

+, Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

+, Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Thứ hai, trong các trường hợp dưới đây thì người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài:

Điều 125 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai năm 2013. Theo đó, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng được quy định như sau:

+ Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc;

+ Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác;

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

- Đất tín ngưỡng;

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất tổ chức kinh tế sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài và đất tổ chức kinh tế sử dụng khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài

3. Ghi nợ tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá ?

Xin chào quý luật sư! Công ty chúng tôi xin luật sư trả lời một số vấn đề như sau: Công ty tôi có tham gia đấu giá đất đã trúng một thửa đất ,có Văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và yêu cầu phải nộp thuế tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Vì điều kiện tài chính của công ty chưa có nên xin hỏi luật sư công ty tôi có được ghi nợ tiền sử dụng đất thông qua đấu giá không? Nếu có thì thủ tục giải quyết như thế nào?

Một lần nữa xin quý luật sư trả lời giúp công ty được rõ! Công ty xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất bao gồm:

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

Theo như bạn trình bày, công ty bạn tham gia đấu giá trúng một thửa đất. trường hợp của công ty bạn không thuộc đối tượng được quy định tại điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP nên không được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá như sau:

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá.

2. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này.

c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.

3. Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.

Về thủ tục nộp tiền sử dụng đất của tổ chức trúng đấu giá được quy định tại điều 13 và 14 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP:

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

- Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo quy định tại điểm d khoản 5 điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành.

Như vậy, công ty bạn cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục như trên để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Cuộc bán đấu giá thực hiện như thế nào ?

Đầu tháng 3-2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 72/2010 quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và các vấn đề liên quan. Tổ chức bán đấu giá tài sản là một nghề kinh doanh, một dịch vụ mà các doanh nghiệp có thể tham gia. Bài viết này chủ yếu là trả lời câu hỏi : một cuộc bán đấu giá tài sản được thực hiện như thế nào?

Về nguyên tắc, việc bán đấu giá tài sản được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản quy định.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Tài sản nào có thể bán đấu giá ?

- Tài sản để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án;

- Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

- Tài sản bảo đảm trong trường hợp pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định phải xử lý bằng bán đấu giá; ( Tức là tài sản thế chấp, cầm cố …)

- Tài sản nhà nước được xử lý bằng bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;

- Quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Hợp đồng bán đấu giá tài sản

Người có tài sản bán đấu giá sẽ lựa chọn Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp ( tức là các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc Công ty bán đấu giá tài sản)… - để bán đấu giá tài sản.

Để có cơ sở tiến hành bán đấu giá, tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá (hoặc người đại diện của người đó) phải ký hợp đồng bán đấu giá tài sản. Riêng đối với tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính thì Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện căn cứ quyết định tịch thu và biên bản chuyển giao tài sản để tổ chức bán đấu giá mà không phải ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản.

Trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản hoặc trước khi chuyển giao tài sản để bán đấu giá, tài sản bán đấu giá phải được xác định giá khởi điểm. Việc xác định giá khởi điểm đối với từng loại tài sản đấu giá được Nghị định quy định khá rõ ràng. Trong một số trường hợp cần thiết khi có yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật, tài sản bán đấu giá sẽ được giám định .

Hợp đồng bán đấu giá tài sản có các nội dung chính sau đây:

- Tên, địa chỉ của người có tài sản bán đấu giá & Tổ chức bán đấu giá tài sản;

- Liệt kê, mô tả tài sản bán đấu giá; giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;

- Thời hạn, địa điểm bán đấu giá tài sản; phương thức giao tài sản để bán đấu giá và phương thức thanh toán tiền bán tài sản trong trường hợp bán đấu giá thành;

- Phí, chi phí bán đấu giá tài sản trong trường hợp bán đấu giá thành và chi phí bán đấu giá tài sản trong trường hợp bán đấu giá không thành;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

Thông báo bán đấu giá & đăng ký tham gia đấu giá

Sau khi đã ký hợp đồng, tổ chức bán đấu giá tài sản niêm yết việc bán đấu giá tài sản là động sản tại nơi bán đấu giá, nơi trưng bày tài sản và nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản chậm nhất là 7 ngày trước khi tiến hành bán đấu giá.

Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá chậm nhất là 30 ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá.

Đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất 2 lần, mỗi lần cách nhau 3 ngày trên phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, truyền hình ...).

Người tham gia đấu giá tài sản khi đăng ký tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá.

Sau khi đăng ký, người tham gia đấu giá được quyền xem và biết các thông tin liên quan về tài sản đấu giá. Đối với tài sản bán đấu giá là bất động sản thì người tham gia đấu giá tài sản được trực tiếp xem tài sản từ khi niêm yết và thông báo công khai cho đến trước ngày mở cuộc bán đấu giá tài sản hai ngày.

Cuộc bán đấu giá được tổ chức như thế nào ?

Tổ chức bán đấu giá tài sản có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:

- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói;

- Đấu giá bằng bỏ phiếu;

- Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản thỏa thuận.

Nói chung, một cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau đây:

1.Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;

2. Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho những người tham gia đấu giá tài sản;

3. Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.

Các tình huống có thể xảy ra

Trong trường hợp giá trả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành.

Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá.

Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có).

Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.

Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá.

Tại cuộc bán đấu giá tài sản, người đã trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản thì cuộc bán đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người trả giá liền kề trước đó. Trong trường hợp không có người trả giá tiếp thì cuộc bán đấu giá coi như không thành.

Người rút lại giá đã trả bị truất quyền tham gia trả giá tiếp và không được hoàn trả khoản tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước của người rút lại giá đã trả thuộc về tổ chức bán đấu giá tài sản.

Tại cuộc bán đấu giá, khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua.

Đối với cuộc đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu, trong trường hợp từ chối mua nêu trên mà có từ hai người trở lên cùng trả giá liền kề, nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua thì tài sản được bán cho một trong hai người trả giá liền kề đó, sau khi đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá.

Trong trường hợp giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối mua thì cuộc bán đấu giá coi như không thành.

Trong trường hợp người trả giá liền kề không đồng ý mua thì cuộc bán đấu giá coi như không thành.
Khoản tiền đặt trước của người từ chối mua theo quy định tại khoản 1 Điều này thuộc về người có tài sản bán đấu giá.

Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

Sau khi kết thúc việc đấu giá, người mua được tài sản bán đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá với tổ chức bán đấu giá tài sản. Hợp đồng này có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá. Đối với những tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có công chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó.

Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải có các nội dung chính sau đây:

- Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người có tài sản bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá;

- Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản;

- Tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm và giá bán tài sản;

- Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá; thời hạn, địa điểm giao tài sản đã bán đấu giá cho người mua được tài sản bán đấu giá.

- Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ của các bên.

Đấu giá không thành & hủy kết quả đấu giá

Trong trường hợp bán đấu giá tài sản không thành, thì tổ chức bán đấu giá tài sản trả lại tài sản cho người có tài sản bán đấu giá trong thời hạn chậm nhất là ba ngày làm việc, kể từ ngày bán đấu giá tài sản không thành, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá do tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá thoả thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thời hạn, địa điểm giao tài sản đã bán đấu giá do tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá thoả thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Kết quả bán đấu giá tài sản có thể bị huỷ trong các trường hợp sau đây:

- Do thoả thuận giữa người có tài sản bán đấu giá, người mua được tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; đối với tài sản thi hành án, thì còn phải có thoả thuận của người phải thi hành án;

- Hợp đồng bán đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá bị Toà án tuyên bố vô hiệu hoặc bị huỷ theo quy định của pháp luật dân sự;

- Kết quả bán đấu giá tài sản bị huỷ theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính do không thực hiện quy định về việc niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản.

Trong trường hợp kết quả bán đấu giá tài sản bị huỷ thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật

5. Xử lý khi đất đấu giá có diện tích thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ ?

Chào Luật Minh Khuê! Tháng 5/2016 Ngân hàng NN&PTNT huyện Tứ Kỳ tỉnh Hải Dương (Chi nhánh Hưng Đạo) có tổ chức đấu giá QSDĐ với diện tích 110 m2 với giá trúng thầu là 110 triệu đồng (Tôi đã trả đủ số tiền cho ngân hàng). Tuy nhiên khi cán bộ xã và huyện xuống kiểm tra hiện trạng sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích trong giấy chứng nhận QSDĐ. Tôi có đề nghị Ngân hàng giảm số tiền cho tôi đúng với diện tích thực tế đã kiểm tra hiện trạng để đảm bảo quyền lợi của hai bên, nhưng Ngân hàng không chấp nhận giảm tiền đấu giá cho tôi vì lý do ngân hàng nhận thế chấp và tổ chức đấu giá theo diện tích bìa đỏ đã cấp chứ không phải diện tích thực tế. Vây luật sư cho tôi hỏi:

1 - Tôi đề nghị Ngân hàng giảm số tiền đã đấu giá theo đúng diện tích thức tế khi kiểm tra hiện trạng sử dụng đất có được không? Ngân hàng chỉ chấp nhận diện tích theo GCN đã cấp để đấu giá có đúng không?

2- Diện tích thực tế giảm hơn so với bìa đỏ như vậy thì Ngân hàng sẽ phải chịu giảm số tiền đấu giá hay cơ quan nào chịu trách nhiệm trả lại tôi số tiền chênh lệch diện tích đất trên?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Tôi đề nghị Ngân hàng giảm số tiền đã đấu giá theo đúng diện tích thức tế khi kiểm tra hiện trạng sử dụng đất có được không? Ngân hàng chỉ chấp nhận diện tích theo GCN đã cấp để đấu giá có đúng không?

Trong trường hợp diện tích đất sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất trúng đấu giá và đã cấp sổ đỏ cho bạn, bạn có thể chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này nếu tìm được các căn cứ để chứng minh giao dịch đó vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015. Khi đó, theo quy định tại Điều 131, giao dịch này sẽ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, hai bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, để chứng minh được điều này trên thực tế là rất khó. Do vậy, bạn có thể giải quyết tình trạng này bằng cách yêu cầu cơ quan tổ chức đấu giá trả lại cho mình số tiền tương ứng với chênh lệch giữa diện tích đấu giá và diện tích thực tế bạn được sử dụng.

Như vậy, bạn có quyền đề nghị Ngân hàng giảm số tiền đã đấu giá theo đúng diện tích thức tế khi kiểm tra hiện trạng sử dụng đất hoặc trả lại cho bạn số tiền tương ứng với chênh lệch giữa diện tích đấu giá và diện tích thực tế bạn được sử dụng. Do đó, việc Ngân hàng chỉ chấp nhận diện tích theo GCN đã cấp để đấu giá là không đúng vì khi nhận thế chấp GCNQSDĐ ngân hàng cần phải thẩm định diện tích đất thực tế có sự chênh lệch với diện tích đất trong GCNQSDĐ không.

2. Diện tích thực tế giảm hơn so với bìa đỏ như vậy thì Ngân hàng sẽ phải chịu giảm số tiền đấu giá hay cơ quan nào chịu trách nhiệm trả lại tôi số tiền chênh lệch diện tích đất trên?

Đối với diện tích thực tế giảm so với bìa đỏ bạn sẽ được ngân hàng hoàn trả lại cho bạn số tiền tương ứng với chênh lệch giữa diện tích đấu giá và diện tích thực tế bạn được sử dụng.

Như vậy, để giải quyết vấn đề, bạn nên làm đơn khiếu nại và gửi lên cơ quan quản lý quỹ đất để yêu cầu giải quyết về việc diện tích đất sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất trúng đấu giá và đã được cấp sổ đỏ cho gia đình bạn. Theo đó, cơ quan quản lý quỹ đất sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; biên bản bán đấu giá để xác định vì sao có sự chênh lệch này và tìm ra phương án giải quyết cho gia đình bạn.

Điều 204 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về việc khiếu nại về đất đai như sau:

Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

- Về việc khiếu nại yêu cầu giải quyết về việc diện tích đất sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất trúng đấu giá

Trình tự khiếu nại mà bạn cần thực hiện được quy định tại Khoản 1 ĐIều 7 Luật khiếu nại năm 2011:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Hình thức khiếu nại được quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 8 Luật Khiếu nại năm 2011:

"Điều 8. Hình thức khiếu nại

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Thời hiệu khiếu nại được quy định tại Điều 9 Luật Khiếu nại năm 2011

"Điều 9. Thời hiệu khiếu nại

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại."

Đồng thời, việc khiếu nại của bạn không thuộc các trường hợp khiếu nại không được thụ lý giải quyết theo Điều 11 Luật Khiếu nại năm 2011. Xem thêm một số văn bản liên quan như: Luật đấu thầu số 43/2013/QH13; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Luật Minh Khuê